役所調査・重要事項調査 よくある質問
役所調査・重要事項説明(35条)の役所調査で実際に問われる質問を、条文名・施行日・数値を明記して解説します。
このページの要点(3行まとめ)
結論：役所調査は重要事項説明(宅地建物取引業法35条)の根拠を、市区町村・都道府県の窓口で確認する工程です。
核心：用途地域・容積率・道路種別・接道義務(建築基準法43条)・給排水・ハザードが主要な確認項目です。
対象読者：宅地建物取引業者および不動産エージェント。最終的な法的判断は宅地建物取引士が行います。
役所調査とは何ですか？
役所調査とは、不動産取引の前に市区町村や都道府県の窓口で、都市計画・建築規制・道路・上下水道・法令制限などを確認する調査です。重要事項説明(宅地建物取引業法35条)の根拠資料を集める工程にあたります。
重要事項説明の役所調査で必要な書類は？
主な取得書類は、都市計画図・道路台帳(道路種別)・給排水管の埋設状況図・建築計画概要書です。物件種別(マンション・戸建・土地)により追加書類が変わります。宅地建物取引業法35条の説明事項を裏付ける一次資料として取得します。
用途地域・容積率はどこで調べますか？
用途地域・容積率・建ぺい率は、市区町村の都市計画課(または窓口の都市計画図・都市計画情報)で確認します。多くの自治体はWebの都市計画情報でも公開しています。数値は都市計画法・建築基準法に基づき指定されます。
セットバック(建築基準法42条2項道路)とは？
セットバックとは、幅員4m未満の2項道路(建築基準法42条2項)に接する敷地で、道路中心線から2m後退して建築する義務のことです。後退部分は建ぺい率・容積率の敷地面積に算入できません。
再建築不可かどうかの判断基準は？
再建築の可否は、建築基準法43条の接道義務(原則、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接すること)を満たすかで判断します。接道義務を満たさない敷地は、原則として建て替えができません。最終判断は役所での道路種別確認が必要です。
建築計画概要書で何を確認しますか？
建築計画概要書では、建築確認の有無・建築年・用途・構造・敷地面積・建ぺい率・容積率・配置図を確認します。確認済証番号や検査済証の有無を把握し、既存不適格や違反建築の兆候を調べる基礎資料になります。
相続登記はいつまでに必要ですか？
相続登記は、不動産取得を知った日から3年以内の申請が義務です(2024年4月1日施行、不動産登記法76条の2)。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。過去の相続分も義務化の対象です。
ハザードマップの説明義務はありますか？
水害ハザードマップ上の物件所在地の説明は義務です(2020年8月28日施行、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3)。市町村が配布する水防法に基づくハザードマップを用いて、対象物件のおおむねの位置を説明します。
前面道路の幅員は容積率にどう影響しますか？
前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は「指定容積率」と「前面道路幅員×法定乗数」の小さい方が上限になります(建築基準法52条)。住居系は原則0.4、その他は0.6を乗じます。幅員は道路台帳で確認します。
区分所有法の改正で調査は変わりますか？
区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)は改正の議論が進んでいますが、施行時期・内容が未確定の項目があるため「要確認」の扱いとなります。決議要件や管理に関わる改正は、施行日確定後に国土交通省・法務省の最新公表で確認してください。
※本ページの情報は調査時点のものです。施行日・手数料・運用は変更される場合があります。最終的な法的判断は宅地建物取引士が行います。確定情報は管轄窓口・国土交通省・法務省の最新公表でご確認ください。
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- 取得後チェック・役所ナビ：窓口別の取得書類と確認ポイントを整理し、取得漏れを防ぎます。
- 自治体別 取得ガイド(書類ファイル管理)：建築計画概要書などの取得手順を自治体ごとにまとめています。
- 法令・制度アップデート：相続登記義務化・ハザードマップ説明義務などの改正情報を一覧できます。